Rozhodol som sa napísať blog. Keď tak uvažujem, je to môj prvý blog v živote. Niekto si možno pomyslí: haha chlapec objavil Ameriku, veď dnes sú už vlogy, interaktívny obsah, rozšírená a virtuálna realita, umelá inteligencia, cítiaci roboti a pod.
Lenže mám chuť sa vyjadriť. Koniec koncov, garantuje mi to Ústava SR v jej druhom oddieli (Základné ľudské práva a slobody).

Nakoľko mám skúsenosti z oblasti nehnuteľností a stavebníctva, chcem sa podeliť so svojimi poznatkami a skúsenosťami s ľuďmi, ktorí nemajú takú znalosť ako ja. Dnes by to bolo na tému: kúpa pozemku a ako si vybrať vhodný stavebný pozemok.

V súčasnosti sa často stáva, že keď má niekto potrebu kúpiť si pozemok (pretože si chce postaviť dom, samozrejme), môže ho upútať ponuka pozemku, ktorý je inzerovaný realitnou kanceláriou. Človek si dohodne obhliadku pozemku a celý natešený, že zažije dobrodružstvo a možno nájde svoj vysnívaný pozemok, ide si pozemok pozrieť. Na mieste určenia ho čaká pekne upravený maklér v obleku, navoňaný, upravené vlasy, pripravený sa usmiať klasickým americkým úsmevom pri každej príležitosti a nezabúdajúc neustále pripomínať svojej obeti, že pozemok je jedinečný a za veľmi dobrú cenu.

Potom však prichádza na lámanie chleba. Zodpovedanie otázky, či je pozemok určený na výstavbu rodinného domu, a najmä preukázanie, že tomu skutočne tak je. Keď sa opýtate priemerného makléra, či je pozemok určený na výstavbu rodinného domu, väčšinou odpovie, že áno. Vy sa ho teda v nadväznosti opýtate, či by vám to mohol preukázať. A maklér, neustále sa usmievajúc na "američáka" , vám s glóriou svätej osoby ukáže list vlastníctva, v ktorom je napísané, že pozemok je v intraviláne. Bodka.
Počkať..... aká bodka?!?! List vlastníctva predsa nie je dostatočný podklad na posúdenie či je pozemok určený na výstavbu, alebo nie.

Vo svojej praxi som sa stretol s maklérmi, ktorí nevedeli, čo je to tzv. ÚPI (územno-plánovacia informácia), nikdy nepočuli o zákresoch inžinierskych sietí, nevedeli či bol pozemok vyňatý z pôdneho fondu, kto je vlastníkom inžinierskych sietí a pod.

Takže týmto článkom by som chcel poradiť ako si správne vybrať stavebný pozemok.
1. V prvom rade žiadajte územno-plánovaciu informáciu. Je to listina, ktorú vydáva miestny alebo mestský úrad. Je v nej uvedené do akej zóny alebo bloku patrí pozemok, pričom sa vychádza z územného plánu. Sú rôzne zóny: priemyselná, športovo-rekreačná, komerčná, alebo aj na bývanie. Vy hľadáte tú na bývanie (napr. tzv. malo-podlažná zástavba obytného územia), pretože asi nechcete kúpiť pozemok v zóne priemyselnej, v ktorej o 3 roky vyrastie fabrika alebo priemyselný park.
V územno-plánovacej informácii máte zároveň uvedené aj tzv. regulatívy, ktoré určujú napr. maximálny index zastavaných plôch, teda to, koľko percent z vášho pozemku môže byť zastavaných stavbami (napr. IZP 0,25 znamená, že 25 percent z celkovej výmery pozemku môže byť zastavanej). Ďalším regulatívom je maximálny index podlažných plôch, teda koľko percent z výmery pozemku môžu byť podlažné plochy (prichádza do úvahy, ak chcete poschodový dom). A takisto aj ďalšie regulatívy, napr. koľko maximálnych podlaží môžete mať, typ strechy a pod.
Sú to veľmi dôležité údaje, ktoré vám napovedia, čo na pozemku môžete a čo už nemôžete.

2. Ďalej je vhodné mať zákresy inžinierskych sietí. V zásade ide o mapu-podklad (väčšinou kópia z katastrálnej mapy), do ktorej vám zamestnanci distribučných spoločností zakreslia trasovanie, hĺbku a prípadne aj dimenzovanie jednotlivých inžinierskych sietí. Viete tak presne na milimeter, kde sa nachádza NN vedenie elektriny, verejný vodovod, kanalizácia, plynovod, hoci aj dátové rozvody (optické káble, telefónna linka a pod.). Je to určite lepšie ako spoliehať sa na makléra, ktorý vám povie, že siete sú na hranici pozemku.

3. Pri pozemkoch, ktoré sa nachádzajú v extraviláne (teda na liste vlastníctva svieti pod umiestnením, číslo 2) je vhodné zisťovať, či boli vyňaté z pôdneho fondu. Vynímanie je akt, ktorým sa poľnohospodárska pôda určuje na nepoľnohospodárske využitie. Vykonáva ho okresný úrad, pozemkový a lesný odbor. Ide o to, že ak chcete požiadať o stavebné povolenie na rodinný dom, časť pozemku ktorá má byť zastavaná, musí byť vyňatá z pôdneho fondu. To stojí peniaze a čas. Za každý vyňatý m2 platíte odvod, ktorého výška je závislá od kvality poľnohospodárskej pôdy (tá sa určuje podľa BPEJ). Našťastie, vláda v roku 2014 schválila novelu nariadenia o odvodoch za odňatie poľnohospodárskej pôdy, ktorou vyšla v ústrety stavebníkom, ktorí chcú stavať rodinné domy. V zásade výnimku zo zaplatenia odvodu za odňatie má pozemok pod rodinným domom, ktorý má byť zastavaný stavbou s jedným nadzemným podlažím do výmery 250m2, alebo s dvomi nadzemnými podlažiami do výmery 150m2. Bez ohľadu na to vynímanie zaberie kopu času. Napr. v Bratislave trvá vyňatie na okresnom úrade aj 3-4 mesiace (ak máte známosti, tak samozrejme menej).
Preto je dobré pri kúpe pozemku vedieť či bol vyňatý, lebo viete do čoho "idete". Navyše, ak vyňatý nebol, je tu priestor na rokovanie o znížení kúpnej ceny.

4. Keď kupujete rozlohou nie veľký pozemok (napr. 400m2), je vhodné poškuľovať aj po umiestnení stavieb na susedných pozemkoch. Totižto podľa Vyhlášky MŽP, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu, musíte dodržovať tzv. odstupy od stavieb. Teda nemôžete si postaviť dom len tak hocikde na pozemku, ale musíte dodržať 7-metrový odstup od susedovej stavby (v stiesnených územných podmienkach 4-metrový, avšak nesmiete mať k susedovi okná obytných miestností), a musíte dodržať aj tzv. uličnú čiaru, teda vzdialenosť priečelia domu od ulice (tá je rôzna, v závislosti od územného plánu alebo územného rozhodnutia).

5. Nezabúdajte na to, že na pozemok sa chcete aj dostať, preto musí byť vyporiadaný prístup na pozemok (prechod aj prejazd vozidlom). Inými slovami, skontrolujte si na katastrálnej mape okolie vášho záujmového pozemku. Či parcelu, ktorá je cestou, vlastní obec alebo mesto, alebo či ju vlastní súkromná osoba. Ak ju vlastní súkromná osoba a z vlastníckeho práva na váš záujmovom pozemku nevyplýva záložné právo na susedovom pozemku, ktoré vám umožní prechod a prejazd, prípadne uloženie inžinierskych sietí, môžete sa dostať do riadnych problémov. Sú takéto prípady, a nie je výnimkou, že takýto sused si svoj pozemok oplotí a uzamkne bránou, a vy sa reálne nedostanete na pozemok.

6. Predposledná rada znie, uvažujte v širších súvislostiach. Je pozemok pri rieke? Asi budú v lete komáre... nebodaj raz za 15 rokov aj záplavy. Je pozemok pri poli? Asi budete mať v dome prašno, a sem-tam aj nejaký ten zdravý smrad Nachádza sa pri frekventovanej ceste po ktorej chodia kamióny? Vibrácie v podloží sa môžu preniesť do konštrukcie a môže vznikať pnutie. Je to stabilizované územie alebo rozvojové územie? Ak rozvojové, môže sa stať, že si postavíte dom, a ďalších 5 rokov vás bude rušiť čulá výstavba v okolí. Takisto aj občianska vybavenosť v okolí je dôležitá. Blízkosť škôlky a školy je na nezaplatenie, keď sa vám narodí dieťa. Ísť na 5-minútovú prechádzku do potravín tiež nie je na zahodenie. A budete mať ako "žiť"? Ísť na kávičku, squash, fitko, bude blízko príroda?

7. Napokon, keď budete na pozemku o ktorom sa budete rozhodovať, nachvíľu sa "zastavte", zavrite oči a predstavujte si, že tu bývate. Že práve ste vyšli z domu a idete sa nadýchať čerstvého vzduchu. Cítite sa príjemne, máte pocit, že sem patríte? Alebo sa cítite zle, máte úzkosť, niečo nie je v poriadku? Dajte na svoju intuíciu

Na záver chcem povedať, že nemám absolútne nič proti realitným maklérom, lebo aj ja sám som realitným maklérom. Ale privítal by som, keby sa na činnosť makléra vyžadovala odborná spôsobilosť, alebo aspoň zloženie nejakého typu preskúšania zo znalostí právnych predpisov a postupov z oblasti nehnuteľností.

Dúfam, že týmto článkom pomôžem aspoň niekomu pri výbere pozemku. Výber pozemku je dôležité rozhodnutie v živote človeka, dalo by sa povedať, že to je životná križovatka. A pevne verím, že aspoň niekomu pomôžem ukázať správny smer na tejto križovatke.